近日，网上流传REDD Asia对华夏幸福化债进程的最新报道：据两位知情人士透露，华夏幸福已向包括中国平安和河北省政府在内的主要利益相关者提交了债务重组计划。

不过，两名消息人士称，由于部分条款遭到华夏幸福的第二大股东和最大债权人平安以及河北省政府的抵制，该提议仍可能会被调整。
 

 

债务重组细节披露

累计逾期债务超815亿元

据报道进一步披露债务重组计划两项细节：

1、华夏幸福计划支付债券持有人相当于10%或 20% 本金的首付，同时将剩余部分展期五到八年。选择较短展期时间的债券持有人可能面临本金打折；

2、国家开发银行将牵头提供300亿元人民币（46亿美元）的银团贷款，为河北省政府通过河北新空港发展投资有限公司收购华夏幸福在河北的工业园区提供资金。其中，国开行出资120亿元人民币（合19亿美元），该银团贷款将以北京大兴国际机场附近的一块土地作为抵押。

 

随后7月31日华夏幸福在上交所发布公告，证实此次化债方案再次难产的事实，并披露截止2021年7月31日华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计已达 815.66 亿元。
 

 

7月31日，华夏幸福同时公告，其控股股东华夏控股的可交换债券的受托管理人、开展股票质押式回购交易和融资融券业务中的金融机构将根据相关约定对华夏控股持有的公司股票执行强制处置程序，华夏控股将在未来半年多时间内被动减持不超过占公司目前总股本2% 的股权，此次执行强制处置股权程序的原因主要是华夏控股及公司目前流动性阶段性紧张以及公司2020年前三季度业绩下滑。

在过去的12个月，华夏幸福控股股东及其一致行动人已经被动减持11.38%的华夏幸福股权，截至7月30日，华夏控股及其一致行动人持有的股份共占公司总股本25.82%。如果半年后本次减持完成，华夏控股及其一致行动人持有的股份将占公司总股本23.82%，占股比例25.05%的平安集团将被动成为华夏幸福的第一大股东。

 

华夏幸福自2月1日成立债委会至今已整整半年，化债方案却迟迟无法推出，公司从2月到7月，每个月发布的债务公告都称化解方案在积极制定过程中，每次都爽约，只见债务本息总额不断攀升，化债难度越来越大。

事实上早在华夏幸福陷入流动性危机后，就在廊坊市政府的协助下积极与河北当地国企洽谈引战事宜，2021年2月19日，廊坊官方发布消息称，廊坊市人民政府与河北省产业投资基金管理公司共同出资的河北新空港发展投资有限公司已正式成立，该公司注册资本280亿元，致力于区域产业新城发展，主要经营业务为对城市和园区的基础设施建设与管理进行投资、开发等，华夏幸福间接持有河北新空港约1.11%股权，这一平台被市场认作是华夏幸福重组的主体。

当时市场对此的主流观点有二：其一，河北新空港通过入股或者换股的方式，成为华夏幸福第一大股东，让华夏幸福成为国资控股，进而进行相关债务的担保展期；其二，通过注资的方式，河北新空港能够获得华夏幸福部分股权，而华夏幸福由此获得资金偿债。

但此次网传方案则与市场预期不同：华夏幸福位于河北的全部园区资产将会剥离至河北新空港，获得现金偿还债务，河北新空港则其将大兴机场空港为核心的园区资产注入廊坊发展，从而实现国有资产保值增值，同时达成通过资本市场筹措建设资金的目的。但无论是哪种方案目前都成为泡影。

积极出售项目回笼资金

这半年来，华夏幸福已零散出售多个项目资产回笼资金，例如年初将嘉兴南湖项目卖给融创，南京上秦淮地块转手予以金茂和美的，5月初将武汉新洲双柳地块出售给江西房企中奥地产，5月17日将旗下武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权作价2.0279亿元出售给宝业集团，对应项目为孔雀城航天府等，但回款规模太小太慢，对债务化解助力不大。

出于“回血”需求，华夏幸福只能选择继续卖项目——出售南京江宁地王项目后，再转让北京丰台科技园。

万科接盘华夏幸福南京江宁“地王”项目

华夏幸福曾经高价摘得的南京东山G70地块也于近期被卖出，接盘者为“捡漏王”万科。

公开信息显示，7月21日，南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产大股东由无锡幸福基业房地产变更为南京万科，公司名称也变为南京裕融置业。

据悉，从2016年摘下地块至今，“孔雀城上元府”项目至今尚未入市。

2016年11月，经55轮竞价，华夏幸福以14.8亿元的价格拿下南京东山G70地块，楼面价达2.38万元/平方米，成为了江宁“地王”。以当时江宁3万元/平方米的限价来看，华夏幸福在该项目中的利润空间十分有限，甚至难以保本。

该项目需现房销售的规定也是导致其迟迟未能入市的重要原因。信息显示，孔雀城上元府项目售楼处2019年就建设完毕，当时3栋楼已封顶，该项目曾经出现在南京市住房保障和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》，预计4月首开135套精装现房，并曾招聘过销售团队，但截至目前一直没有入市。

目前，该项目周边新房均价约3.3万元/平方米，片区内二手次新房均价约2.7万-2.8万元/平方米。

据一位地产观察人士分析，对于华夏幸福而言，此时出让不仅能够及时止损，还能迅速回笼资金，解决更加棘手问题。对于万科而言，低价购入一个较为优质的准现房项目，在增加土地储备同时，还能在短期内将项目上市销售，增大其销售规模。

 

图源：网络

此外，翻看华夏幸福年报发现，南京江宁项目用地面积12.75万平，总建筑面积34.45万平，开工时间为同年12月，预计首批竣工时间为2019年7月，项目投资总额31.5亿元。

随后2017年、2018年两年时间，华夏幸福在上述项目当中共计投资1.92亿元；截至2019年末，南京江宁G70及新市镇建设安置房项目的在建建筑面积8.24万平，竣工面积1.9万平，期内投资金额1.45亿元，2020年末，竣工面积并未增加，投资增加9630.22万元。

退出92亿的北京丰台科技园项目

7月28日，北京丰台科技园的公司主体丰科新元科技最终受益人发生变更。

 

在此之前，华夏幸福全资子公司廊坊京御房产将其持有的丰科新元科技49%股权分别转让给另外两位股东，二者的持股比例分别上升至89.13%、10.87%。

华夏幸福与北京丰台科技园结缘于2015年。彼时，华夏幸福向丰科新元科技注资约3.82亿元，与另外三家公司就丰台科技园东区三期的两宗地块进行合作开发。

据悉，两宗地块合计总建筑面积为58.74万平，截至2020年底竣工面积仅4.02万平。且项目计划总投资额91.75亿元，至2020年底的实际投资额2.02亿元。若按此计算，如果华夏幸福不退出项目，其需负责项目近45亿元的资金投入。

另外，从财务数据来看，连续亏损两年后，丰科新元科技的经营开始逐步进入正轨。2018年，该公司扭亏实现净利润177.8万元，2019年该指标增至692.63万元。

或是因疫情影响，丰科新元科技2020年转亏，当期净利润为-2639.94万元。其同期总资产约为75.91亿元，负债合计76.43亿元。

偿债诉求下，转让丰科新元科技对目前的华夏幸福而言颇有甩掉“包袱”之意。

华夏幸福何以至此？

膨胀的代价？

一定程度上，华夏幸福走至今日，成也“平安”，败也“平安”。

2018年7月，中国平安137.7亿元入股华夏幸福19.70%，成为第二大股东。随之而来的，还有吴向东带给华夏幸福的一份新战略：商业地产和城市更新等业务。

得到金主股东平安助力的华夏幸福，随后展开了商业地产的“大跃进”。

2019年9月，吴向东砸116亿元在武汉拿地，逐渐将商业地产的投资攀升到350亿元。吴向东更提出目标：“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”

然而，对商业地产、城市更新等重资产、长投资周期项目的投入，最终让华夏幸福积重难返。其危机也随着一年前那个平安夜，中国平安表示“不再给予华夏幸福资金支持”而爆发。

据悉，去年12月份，华夏幸福就开始出现一系列流动性危机。而在承认暴雷后，华夏幸福就专门开了一个清偿会，拉上了债权人、属地政府、央行、银保监会和金融机构一起参加。

 

华夏幸福掌门人王文学

会上，王文学在自我批评中总结了华夏幸福发展中的几个主要问题：首先是误判环京形势，投资过于集中，环京楼市量价齐跌后，初步测算，四年累积影响公司销售回款超过一千亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值；其次是新拓区域尚在培育，对公司业绩贡献有限；第三是前期扩张激进，管理不够精细，过分强调规模，忽视效益；最后是多轮疫情冲击，雪上加霜。

同时王文学深刻反省，认识了突出问题是在华夏幸福取得成功后个人有所膨胀。

而对于老板王文学的总结，除了第四点疫情之外，前三点问题得到了华夏幸福员工的普遍认同。

2016年和2017年左右，华夏幸福环京楼盘大卖，企业年销售额迅速迈入房企前十地位，在那段最风光的时候，华夏幸福高薪从万科等头部房企、以及一些国际咨询公司处挖来大量高管，其产业园区也从环京大肆扩张到环南京、环郑州等区域。

“当时华夏幸福和泰禾是地产界最高调和膨胀得最厉害的，挖人开出的薪酬比行业平均水平高出好几倍。”华夏幸福一位浙江区域员工对作者表示，彼时，公司新开拓一个地区，业务都还没有，就会招纳一大波投拓和招商的人，这些人到后来精简的时候，90%都没留。

华夏幸福的招商队伍堪称豪华。“公司总部还从一些政府部门挖了司局级的官员过来，在地方区域和园区，也挖了当地政府的一些官员，待遇都非常之高。”该浙江区域员工表示，当时王文学的视野开阔到要进军世界，在新加坡成立国际总部，任务是推进海外业务发展，重点发展亚洲、欧洲、北美及非洲等区域市场，此外，华夏幸福在印尼、印度、泰国、缅甸和埃及等国都设有常驻机构。

本文综合自：金融监管研究院（作者：杨瑾）、地产深度报道（作者、吴典）、观点地产网、棱镜等。


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