近期，地产商票频繁被爆逾期不兑付，也有很多地产企业暴雷……

 

6月15日，国家统计局公布了5月主要宏观数据，总体来看经济虽有初步稳住的迹象，但楼市依然处于筑底阶段，市场仍在底部摩擦。可见，即使5月利好政策已经应出尽出、持续落地发酵，但传导到市场依然需要时间。

 

然而站在行业和企业角度看，却没有太多时间可等待。一边是销售端的持续低迷，另一边则是融资收紧、债务到期、没钱拿地等问题和压力。除少数几个优质房企外，大部分房企都在进退两难的崩溃边缘游走。

 

 

或许有人会疑惑，上个月美的、碧桂园、龙湖被选做示范房企发债的信息，不是已经预示着融资环境的改善吗？

 

其实，民企发债的破冰，确实在一定程度上给予了市场很大的信心和希望，但是民营房企的信用修复不仅仅是债券市场的问题，当下民营房企融资情况仍不乐观，大多数房企财务问题严重，远够不到被支持的及格线。债务展期的民营企业仍在增加，预暴雷房企比比皆是，融资实质性的改善并没有真正到来。

 

那么当下房企的融资环境究竟如何，房企又怎样破局自救呢？

 

1、融资规模持续缩减，房企分化

 

据克而瑞数据，2022年5月的单月融资规模是2019年以来第三低，100家典型房企的融资总量同环比均接近腰斩。主要原因是过去几个月中作为融资主力的国央企已获得较充足的资金，因此5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。

 

拆开来看，境外债发行仍然低迷，融资规模小且融资成本高，很多海外债都已申请展期，新增债规模较小；境内发债虽然成本相对较低，但主要是因为央国企占比持续提升拉低了总体融资成本，反观民营企业由于规模、资质等问题的限制，融资难度持续提高依旧难以获得融资。

 

当前，房企在销售、融资、投资层面已全面分化，资金面持续紧张，信贷资源明显向央企和国企倾斜。据东兴证券，样本民企2021年资产规模整体增速为-29%，而央企资产规模则同比扩张了9.9%。2022年以来银行对优质房企提供的并购融资额度已经接近2000亿，截至5月20日，央企和国企的境内地产债发行占比达到了86%，民企占比仅为4%。也就是说除优质央国企外，民营房企仍在持续收缩，房企分化加剧。

 

2、偿债高峰临近，暴雷潮风险加剧

 

而房企融资规模紧张，也为如何度过马上要到来的偿债高峰，增加了很大的不确定性。

 

据统计，6月份将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。另据CAIC数据，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。其中，民企约有1178亿元债券到期，占比近70%。
 

 

此前，因债务问题陆续发公告展期的民企已不在少数，而构成实质性违约的上市房企也已有9家。随着马上到来的债务高峰，民营企业资金压力仍将持续加大，加上没有实质性好转的融资环境，预计行业又将面临一波暴雷潮，而任何一家房企的暴雷带来的产业链信用的崩溃和资金链的连锁风险都是不可预期的，因此债务违约风险如何化解成为行业亟待解决的重要问题。

 

3、三道红线遭遇瓶颈，资金债务难平衡

 

以往负债高融资难还可以靠销售回款，但如今却行不通了。目前行业各项指标都在探底，一方面房企销售持续承压，百强房企业绩同比持续“腰斩”，另一方面房地产投资增速持续呈下降态势，房屋新开工积自2021年4月以来持续同比下滑 ，销售端、投资端和融资端的疲软，使三者之间缺乏轮动，资金无法流转，逐渐形成了一个恶性循环，即“销售难-现金流紧张-投资拿地难、融资更艰难-债务暴雷-市场信心下降-行业持续低迷”。

 

而这样的恶性循环也同步体现在企业的财报中。三道红线作为衡量企业财务安全的重要指标，是银行和融资时考虑的重要指标，自出现就对房企融资划分了档次，因此也在持续倒逼房企降杠杆降负债以实现健康发展。然而，此前房企的无序盲目扩张给自身留下了庞大的债务，负债从资产变为累赘。持续的降杠杆和限制融资，让房企借旧换新的套路无法持续，留下了偿债高峰，而要想偿还债务又要通过良好的财务指标表获得市场和金融机构的认可，这本身也成为了不可调和的矛盾，也让房企最终陷入资金债务的死胡同。

 

对比今年和去年的TOP30房企的三道红线指标，降杠杆速度明显遭遇瓶颈，不仅多家大型房企因财务问题未发年报，已发年报的三道红线也出现了多家指标不降反升的情况。

 

 

面对这种无力的局面，是挣扎还是躺平，如何融资自救缓解现金流紧张的问题成为民营房企普遍迷茫和纠结的问题。

 

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1、招商银行代销的“五矿信托鼎兴”1号至15号产品，均无法兑付，总规模超23亿。

 

2、传l湖地产原重庆研发设计部总监，因为昨天被裁员跳楼了；

 

3、R创正与“PR-R创01”持有人磋商月底到期本金事宜；已筹集约2亿元兑付资金；

 

4、建业地产两楼盘在6月分别推出的“小麦换房”和“大蒜换房”活动，因引起社会太多关注，为避免引发误解错读，被政F叫停。

 

5、穆迪将景瑞控股的公司家族评级下调至Ca，将高级无抵押评级下调至C，评级展望仍为负面。穆迪认为，景瑞控股未能支付利息可能引发交叉违约；

 

6、世茂拟将“20世贸 G2”本金展期2年兑付，公司及其实控人承诺不逃废债；

 

7、穆迪将方圆地产企业家族评级调整至“B3”，展望“负面；

 

8、阳光城14.98亿出售项目，滨江集团接盘。

 

9、福建阳光集团未能按期偿付2笔债务。

 

10、中南建设：“20中南建设MTN001”回售本金金额为2.69亿元；

 

——6月22日，江苏中南建设集团股份有限公司公告称，“20中南建设MTN001”发行总额12亿元，本计息期债券利率7.2%，付息/兑付日为2022年6月23日，本期应偿付本息金额：回售本金2.69亿元，应付利息金额8640万元。

 

中南建设发布的更正说明显示，由于部分投资者于6月20日至6月21日进行了回售撤销，“20中南建设MTN001”的回售本金金额由3.99亿元更正为2.69亿元；

 

——商票逾期大户，据披露的数据，拒付商票498笔，涉及5亿。

 

11、因未按期偿还境外债券 鸿坤伟业房地产三笔债券停牌；


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